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厂房租赁签订阴阳合同的风险

日期:2017-06-22 / 人气:

  【案情回放】
 
  广州市某开发有限公司(以下简称“开发公司”)是专门从事商铺、厂房出租的企业,该公司在与承租方签订租赁合同中常签订两份合同,即签订阴阳合同,一份合同租金较低,用于办理租赁登记和工商注册(即阳合同),另一份合同租金较高,是实际执行的合同(即阴合同)。该公司咨询:一旦发生纠纷,合同是否无效,如果有效又会以哪份合同为准?有什么法律风险?
  【律师说法】
 
  本报记者采访了广东华誉律师事务所郑贤春、禤卓权律师,两律师认为:第一,“阴阳合同”不宜轻易判定无效。“阴阳合同”主要争议在于双方同时签订的两份租金标准不一,在未注明以哪份合同为准,哪份是双方真实意思表示,为有效合同。因此,当发生纠纷时,判断哪份合同是双方当事人的真实意思表示,应充分结合合同的有关条款、目的、交易习惯、当事人的陈述以及生活经验法则和诚实信用原则来确定。
 
  司法实践中,法院审理此类案件一般会依据高度盖然性原则,对事件本身的情况进行情理上的分析。通常情况下“阳合同”大都没有法律效力——即由双方签订向有关部门备案的那一份合同是无效的。这份合同是在于通过虚假降低合同标的(租金)的方式,欺骗登记部门,从而达到少交缴税金的目的。
 
  两位律师分析说,现在不仅是房屋租赁,一些房屋买卖中也存在阴阳合同的现象,买卖双方为了避税,有时会签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中,买家按价格较低的一份合同支付房款,卖家将房屋的权益转让给买家后,买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款,双方容易产生纠纷。阴阳合同除了在交易价格上恶意串通、损害国家利益外,合同的其他条款一般并无违法之处。因此,两律师认为,根据《合同法》第56条关于“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”的规定,阴阳合同只有价格条款无效,整个合同不应轻易判定无效。
 
  第二,“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对“阴阳合同”要慎之又慎,不要轻易签订“阴阳合同”。
 
  实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。
 

编辑:诺亚科技


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